В новом информационном документе рассматриваются плюсы и минусы переоборудования офисных зданий.

В документе, подготовленном SGA и Colliers, представлены соображения по 14 типам зданий.

«Это не конец правления. Это просто выживание сильнейшего». Так заключает Фрэнк Петц, руководитель офисного подразделения Colliers International по рынкам капитала в США, о жизнеспособности и эффективности переоборудования офисов в новом официальном документе по этой теме, выпущенном совместно Colliers и фирмой по архитектуре, дизайну и планированию SGA. Официальный документ представляет собой форму вопросов и ответов, в которой директор Colliers по исследованию национальных рынков капитала Аарон Джодка берет интервью у Петца и Марен Рипмейер, AIA, LEED AP, вице-президента SGA, о том, что, вероятно, произойдет с нынешним избытком вакантных должностей. офисные помещения на рынках по всей стране. Наряду с официальным документом SGA и Colliers подготовили Таблицу совместимости переоборудования офисов, в которой 14 типов зданий разбиты по структурным соображениям, соображениям инфраструктуры MEP/FP, нормам норм, соображениям оболочки, а также соображениям обслуживания/эксплуатации. Например, если застройщик хочет превратить офисное здание в помещение для исследований или лабораторий в области биологических наук, в Диаграмме утверждается, что застройщику или владельцу необходимо учитывать ограничения по планировке структурной сетки здания, грузоподъемность плит и крыши (150 фунтов на квадратный фут). , критерии вибрации (4 MIPS+), высота от пола до пола (минимум 15 футов), проходы в плитах для шахт MEP/FP, вертикальные пристройки для механического чердака и/или экранирования, повышенный воздухообмен (минимум 10 кубических футов в минуту) , перераспределение систем отопления, вентиляции и кондиционирования, индивидуальные генераторы для арендаторов, специальная выхлопная система, повышенная огнестойкость и рейтинги, шумоподавление, модернизация крыши, безопасное место или хранилище химикатов, а также требования к опасным отходам. PDF-файлы с полным отчетом и таблицей совместимости можно скачать здесь.

Что происходит с вакантными офисными помещениями — это вопрос чрезвычайной важности для таких городов, как Сан-Франциско и Бостон, чья офисная недвижимость составляет от 18% до 22% доходов от налога на недвижимость. «Я слышал анекдотично, что 90% арендаторов ищут 10% зданий. Так что же тогда остается остальным?» — спрашивает Йодка. Этот вопрос особенно актуален, поскольку предприятия «пересматривают» свои определения офиса и работы, чтобы учесть варианты работы из любого места. Петц и Рипмейер рассматривают ставшие уже знакомыми плюсы и минусы переоборудования офисов. На городских рынках, говорит Рипмейер, этот разговор в основном вращается вокруг расширения жилых домов в центральных деловых районах центра города. «Частично это связано с тем, что правительственные учреждения и юрисдикции стремятся решить жилищный кризис, одновременно обеспечивая оживление и заполняемость пустующих офисных зданий», — объясняет она.

Однако существует ряд проблем, связанных с преобразованием офисов в жилые помещения. Например, проникновение света и воздуха глубоко в полы высотных зданий может привести к экспоненциальному увеличению затрат. «Часто именно игра плотности в форме вертикального дополнения делает эти проекты жизнеспособными», — замечает Рипмейер.

Стоимость определенно может затруднить конверсию. Петц отмечает, что, если все структурные элементы будут соблюдены, все еще существует широкий ценовой диапазон от 450 до 650 долларов за квадратный метр для переоборудования на городских рынках, в зависимости от степени необходимой реконструкции. Даже если преобразование офисного здания класса B можно снизить до 150–200 долларов за квадратный метр, по оценкам Коллиерса, общие затраты «все включено» составят где-то около 550–850 долларов за квадратный метр, что делает преобразование офисов в жилые помещения «экономически нецелесообразным». »

Переоборудование в другие типы зданий, помимо жилья, например складские помещения или гостиницы, может иметь больше смысла с экономической точки зрения (хотя и со своими проблемами). И Петц предсказывает, что снос существующих офисных зданий может быть более целесообразным путем к реконструкции жилых домов, поскольку он «выиграет от лучшего зонирования, более высокой плотности застройки и более быстрых процессов утверждения».

Петц утверждает, что для преобразования офисов в жилые помещения на пригородных рынках «необходимо принять государственное политическое решение в отношении жилья и его доступности». Это означает, что местные муниципалитеты предлагают налоговые льготы, финансовую поддержку, ускоренное выдачу разрешений и более широкое зонирование. «Изменения в политике должны быть резкими и четко определенными», — говорит Петц.